วิธีการต้นทุน (อสังหาริมทรัพย์) - ภาพรวมวิธีการคำนวณข้อ จำกัด

แนวทางต้นทุนในการประเมินคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ควรเท่ากับต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันตั้งแต่เริ่มต้น ค่าใช้จ่ายในการสร้างอสังหาริมทรัพย์รวมมูลค่าของที่ดินอ้างอิงและมูลค่าของการปรับปรุงสถานที่และสิ่งปลูกสร้างหักด้วยค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุง

วิธีการต้นทุน

แนวทางต้นทุนทำงานบนสมมติฐานว่าไม่สมเหตุสมผลที่จะจ่ายเงินให้กับอสังหาริมทรัพย์มากกว่าที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการสร้างทรัพย์สินที่เทียบเท่า วิธีการประเมินราคาตามวิธีต้นทุนบางครั้งเรียกว่าวิธีการประเมินมูลค่าของผู้รับเหมา

สรุปย่อ

  • แนวทางต้นทุนเป็นหนึ่งในสามวิธีหลักที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
  • วิธีราคาทุนตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพควรจ่ายในราคาที่เท่ากับต้นทุนในการสร้างอาคารเทียบเท่า
  • มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์คือผลรวมของมูลค่าของที่ดินและส่วนปรับปรุงที่ตั้งบนที่ดินหักด้วยค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้น

มันทำงานอย่างไร

แนวทางต้นทุนจะขึ้นอยู่กับตรรกะที่แจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าจะไม่จ่ายเงินมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์มากกว่าที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการสร้างทรัพย์สินที่คล้ายกันตั้งแต่เริ่มต้นและด้วยยูทิลิตี้ระดับเดียวกัน แนวทางด้านต้นทุนเหมาะสมกับคุณสมบัติเฉพาะเช่นโบสถ์หรือโรงเรียนที่มีองค์ประกอบเฉพาะ นอกจากนี้สำหรับสถานที่ให้บริการใหม่คุณสามารถประเมินต้นทุนการก่อสร้างได้ง่ายเนื่องจากเพิ่งสร้างการปรับปรุง

สูตรการคำนวณวิธีต้นทุนมีดังนี้:

มูลค่าทรัพย์สิน = ต้นทุนทดแทน / การผลิตซ้ำ - ค่าเสื่อมราคา + มูลค่าที่ดิน

เนื่องจากวิธีต้นทุนไม่ได้ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้หรือความสามารถของอสังหาริมทรัพย์ในการสร้างรายได้ Revenue Streams Revenue Streams จึงเป็นแหล่งที่มาต่างๆที่ธุรกิจได้รับเงินจากการขายสินค้าหรือการให้บริการ ประเภทของรายได้ที่ธุรกิจบันทึกในบัญชีจะขึ้นอยู่กับประเภทของกิจกรรมที่ดำเนินการโดยธุรกิจ ดูประเภทและตัวอย่างวิธีพิจารณาจำนวนเงินที่จะเกิดขึ้นในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้โดยสมมติว่าโครงสร้างที่มีอยู่จะถูกทำลายและสร้างขึ้นใหม่อีกครั้ง ดังนั้นจึงต้องคำนึงถึงมูลค่าของที่ดินที่สร้างอสังหาริมทรัพย์หักด้วยมูลค่าการสูญเสียใด ๆ

ขั้นตอนในวิธีการต้นทุน

ต่อไปนี้เป็นขั้นตอนของวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์:

1. ประมาณการต้นทุนการผลิตซ้ำหรือทดแทนของโครงสร้าง

ขั้นตอนนี้เกี่ยวข้องกับการประมาณต้นทุนปัจจุบันในการสร้างโครงสร้างตั้งแต่เริ่มต้นและการปรับปรุงไซต์ ค่าใช้จ่ายสามารถประมาณได้โดยใช้สองวิธีต่อไปนี้:

วิธีการเปลี่ยน

วิธีการทดแทนจะประเมินค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารที่มีประโยชน์ใช้สอยเช่นเดียวกับโครงสร้างที่ประเมินโดยใช้วัสดุก่อสร้างมาตรฐานการออกแบบและเค้าโครงในปัจจุบัน

วิธีการสืบพันธุ์

วิธีการทำสำเนาจะประเมินค่าใช้จ่ายในการสร้างสถานที่ให้บริการซ้ำกันโดยใช้วัสดุและแนวทางปฏิบัติในการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังใช้การออกแบบมาตรฐานและเลย์เอาต์ที่เกิดขึ้นในขณะที่สร้างอสังหาริมทรัพย์

ทรัพย์สินที่เก่าแก่และมีคุณค่าทางประวัติศาสตร์มากขึ้นความแตกต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนและการทำสำเนาก็จะยิ่งสูงขึ้น การสร้างสถานที่ให้บริการที่ซ้ำกันของอาคารเก่าแก่มีราคาแพงกว่าการทำบ้านสมัยใหม่ซ้ำเพราะจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซื้อวัสดุและดำเนินการปรับปรุงสถานที่มากกว่า

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นใหม่ไม่มีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนและการทำสำเนา ตัวอย่างเช่นสมมติว่าค่าใช้จ่ายในการผลิตซ้ำ / เปลี่ยนใหม่ประมาณ 1 ล้านเหรียญ

2. ประมาณค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุง

ค่าเสื่อมราคาคือการสูญเสียมูลค่าของอาคารและหรือส่วนปรับปรุงและทำให้เกิดความแตกต่างระหว่างมูลค่าของการปรับปรุงและมูลค่าร่วมในปัจจุบันของการปรับปรุง ในการประมาณค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินคุณควรพิจารณาค่าเสื่อมราคาทางกายภาพการทำงานและเชิงเศรษฐศาสตร์

ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพหมายถึงการสึกหรอที่เกิดขึ้นตามอายุของอาคารในขณะที่ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่เกิดขึ้นกับการเปลี่ยนแปลงรสนิยมและความชอบของผู้บริโภคในช่วงเวลาหนึ่ง

ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจเป็นผลมาจากแนวโน้มเชิงลบภายนอกเช่นการล่มสลายของนายจ้างรายใหญ่ภาวะถดถอยถดถอยถดถอยถดถอยเป็นคำที่ใช้เพื่อแสดงถึงการชะลอตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป ในเศรษฐศาสตร์มหภาคการถดถอยได้รับการยอมรับอย่างเป็นทางการหลังจากอัตราการเติบโตของ GDP ติดลบสองไตรมาสติดต่อกัน และการพัฒนาเชิงลบใหม่ ๆ (เช่นการก่อสร้างโรงบำบัดน้ำเสียในละแวกใกล้เคียง) ในกรณีนี้สมมติว่าค่าเสื่อมราคาคงค้างอยู่ที่ 150,000 ดอลลาร์

3. ประมาณการมูลค่าตลาดของที่ดิน

ขั้นตอนต่อไปคือการประมาณมูลค่าของที่ดินที่กำลังสร้างอสังหาริมทรัพย์ วิธีที่เหมาะสมที่สุดในการประมาณมูลค่าที่ดินคือวิธีเปรียบเทียบโดยตรงซึ่งราคาที่ดินในปัจจุบันได้มาจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่งขายไป เป็นมูลค่าตลาดที่คุณต้องจ่ายสำหรับที่ดินในวันนี้หากเป็นที่ว่าง ในกรณีนี้ให้เราสมมติว่ามูลค่าตลาดของที่ดินคือ $ 750,000

4. หักค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้นจากต้นทุนการผลิตซ้ำ / เปลี่ยนทดแทน

หลังจากได้มูลค่ารวมของค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงแล้วให้หักตัวเลขออกจากค่าใช้จ่ายในการผลิตซ้ำหรือทดแทนโดยประมาณที่ได้รับในขั้นตอนที่หนึ่ง ในกรณีของเราคำนวณได้ดังนี้:

ค่าทดแทน / การผลิตซ้ำ $ 1,000,000

หัก : ค่าเสื่อมราคาค้างจ่าย 150,000 เหรียญ

ค่าเสื่อมราคาของโครงสร้าง 850,000 เหรียญ

5. บวกต้นทุนที่คิดค่าเสื่อมราคาของโครงสร้างเข้ากับมูลค่าโดยประมาณของที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้ายคือการเพิ่มต้นทุนที่คิดค่าเสื่อมราคาของโครงสร้างและการปรับปรุงมูลค่าโดยประมาณของที่ดิน ได้รับตัวเลขดังนี้:

ค่าทดแทน / การผลิตซ้ำ 1,000,000 เหรียญ

หัก : ค่าเสื่อมราคาค้างจ่าย 150,000 เหรียญ

ค่าเสื่อมราคาของโครงสร้าง 850,000 เหรียญ

เพิ่ม : มูลค่าโดยประมาณของที่ดิน 750,000 เหรียญ

มูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ $ 1,600,000

ข้อ จำกัด ของวิธีต้นทุน

ข้อ จำกัด ประการหนึ่งของแนวทางต้นทุนคือถือว่าผู้ซื้ออยู่ในฐานะที่จะหาที่ดินว่างที่จะสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่เหมือนกันได้และนั่นก็ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป หากไม่มีที่ดินว่างมูลค่าโดยประมาณของทรัพย์สินจะไม่ถูกต้อง

นอกจากนี้พื้นที่ยังสามารถพัฒนาได้อย่างสมบูรณ์และหน่วยงานท้องถิ่นสามารถ จำกัด การพัฒนาใหม่ ๆ ได้ดังนั้นจึงไม่สามารถประเมินมูลค่าที่ดินในพื้นที่นั้นได้

ข้อ จำกัด อีกประการหนึ่งคือการประมาณค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์รุ่นเก่าเป็นเรื่องยากเนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ตัวอย่างเช่นวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในระหว่างการก่อสร้างทรัพย์สินเก่าอาจไม่มีหรือใช้งานได้อีกต่อไป การประมาณมูลค่าของทรัพย์สินดังกล่าวช่วยให้มีที่ว่างมากมายสำหรับความเป็นส่วนตัว

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

Finance เสนอ Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification การรับรอง Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™เป็นมาตรฐานระดับโลกสำหรับนักวิเคราะห์สินเชื่อที่ครอบคลุมด้านการเงินการบัญชีการวิเคราะห์เครดิตการวิเคราะห์กระแสเงินสดการสร้างแบบจำลองพันธสัญญาเงินกู้ การชำระคืนและอื่น ๆ โปรแกรมการรับรองสำหรับผู้ที่ต้องการยกระดับอาชีพไปอีกขั้น เพื่อให้เรียนรู้และก้าวหน้าในอาชีพการงานของคุณแหล่งข้อมูลต่อไปนี้จะเป็นประโยชน์:

  • Direct Capitalization Method วิธีการเพิ่มทุนโดยตรงวิธีการเพิ่มทุนโดยตรงได้มาจากการบันทึกรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งและหารด้วยอัตราการเพิ่มทุนตามลำดับ
  • ความล้าสมัยทางเศรษฐกิจความล้าสมัยทางเศรษฐกิจ (อสังหาริมทรัพย์) ความล้าสมัยทางเศรษฐกิจหมายถึงการสูญเสียมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีสาเหตุมาจากปัจจัยภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ รูปแบบดังกล่าวของ
  • รายได้ปัจจุบัน (การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) รายได้ปัจจุบัน (การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) รายได้ปัจจุบันเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ช่วยให้นักลงทุนได้รับการจ่ายเงินรางวัลสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่สม่ำเสมอ เน้นรายได้ที่พบบ่อยที่สุดในปัจจุบัน
  • ต้นทุนทดแทนต้นทุนทดแทน (อสังหาริมทรัพย์) ต้นทุนทดแทนหมายถึงราคาที่ต้องใช้ในการแทนที่สินทรัพย์ที่มีอยู่ด้วยสินทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในราคาตลาดปัจจุบัน เนื้อหาที่เป็นปัญหา