P / FFO หรือ Price to Funds From Operations สามารถอธิบายได้ว่าเป็นวิธีที่น่าเชื่อถือและทันสมัยในการกำหนดมูลค่าของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) กองทรัสต์เอกชนเทียบกับกองทรัสต์ที่ซื้อขายโดยสาธารณะ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) สามารถแบ่งออกเป็นแบบส่วนตัวหรือสาธารณะซื้อขายหรือไม่ซื้อขาย กองทรัสต์ลงทุนโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์และเช่าและเก็บรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน เมตริก P / FFO คำนวณโดยการบวกค่าตัดจำหน่ายและค่าเสื่อมราคาให้กับรายได้สุทธิแล้วหักกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแตกต่างจากวิธีการทั่วไปอื่น ๆ ในการกำหนดมูลค่าของกองทรัสต์เช่น EPS (Earnings Per Share) กำไรต่อหุ้น (EPS) กำไรต่อหุ้น (EPS) เป็นเมตริกหลักที่ใช้ในการกำหนดส่วนของผู้ถือหุ้นทั่วไปในกำไรของ บริษัท EPS วัดกำไรของหุ้นสามัญแต่ละหุ้นและ P / E (Price to Earnings) Price Earnings Ratio อัตราส่วนกำไรต่อราคา (P / E Ratio) คือความสัมพันธ์ระหว่างราคาหุ้นของ บริษัท และกำไรต่อหุ้น ช่วยให้นักลงทุนเข้าใจถึงคุณค่าของ บริษัท ได้ดีขึ้น P / E แสดงความคาดหวังของตลาดและเป็นราคาที่คุณต้องจ่ายต่อหน่วยของรายได้ปัจจุบัน (หรือในอนาคต) FFO มีความน่าเชื่อถือในระดับมาก ในการประเมิน FFO รายได้สุทธิเป็นกำไรสูงสุดแม้ว่าจะรวมมูลค่าของค่าเสื่อมราคาก็ตาม ในธุรกิจส่วนใหญ่ค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่ายที่ยอมรับซึ่งปันส่วนเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการลงทุน อย่างไรก็ตามในอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นและแทบจะไม่คิดค่าเสื่อมราคาเหมือนสินทรัพย์อื่น ๆ เช่นอุปกรณ์หรือเครื่องจักร
รายได้สุทธิเป็นตัวชี้วัดที่ด้อยประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแตกต่างจากรายได้สุทธิ FFO ไม่รวมค่าเสื่อมราคาทำให้เป็นที่ต้องการมากกว่าในการวัดผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ต่างๆจะต้องเปิดเผย FFO และมูลค่ารายได้สุทธิในเชิงอรรถในทุกรอบระยะเวลารายงาน FFO เท่ากับรายได้สุทธิบวกค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายค่าตัดจำหน่าย Amortization Amortization หมายถึงการชำระหนี้ผ่านการชำระเงินจำนวนเล็กน้อย ในเกือบทุกพื้นที่ที่มีการกำหนดค่าตัดจำหน่ายการชำระเงินเหล่านี้จะจ่ายในรูปแบบของเงินต้นและดอกเบี้ย คำนี้ยังเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับแนวคิดเรื่องค่าเสื่อมราคา ลบผลกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ กำไรจะถูกหักออกเนื่องจากไม่เกิดขึ้นซ้ำและไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินงานหลักของธุรกิจ
สรุปย่อ
- P / FFO (ราคาต่อเงินทุนจากการดำเนินงาน) คำนวณโดยการบวกค่าตัดจำหน่ายและค่าเสื่อมราคาให้กับรายได้สุทธิแล้วหักกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์
- P / FFO สามารถยกมาเป็นตัวเลขของกิจการทั้งหมดแบบเต็มจำนวนหรือแบบต่อหุ้น
- P / FFO ควบคู่ไปกับขั้นตอนอื่น ๆ เช่น AFFO, FFO multiple และ P / E ช่วยในการประเมินมูลค่าของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
จุดแข็งของ P / FFO
P / FFO เป็นตัวชี้วัดประสิทธิภาพของกองทรัสต์ที่ดีกว่าขั้นตอนการบัญชีต้นทุนอื่น ๆ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปและไม่ควรคิดค่าเสื่อมราคาเหมือนสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ อย่างไรก็ตามขั้นตอนการบัญชีต้นทุนทั่วไปหลายขั้นตอนจะคิดค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่ายในขณะที่คุณสมบัติหลายอย่างมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป FFO เป็นตัวทำนายที่ดีของมูลค่า REIT เนื่องจากไม่ได้คำนวณค่าเสื่อมราคาในอสังหาริมทรัพย์ แต่จะบวกกลับมูลค่าค่าเสื่อมราคากลับเป็นรายได้สุทธิ
FFO หักกำไรหรือขาดทุนจากการขายสินทรัพย์เนื่องจากการรวมรายการจะทำให้รายได้ที่รายงานในแต่ละงวดคลาดเคลื่อน มันจะทำให้ บริษัท มีกำไรมากเกินไปเมื่อได้รับผลกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่งในขณะที่ในช่วงเวลาอื่น บริษัท จะถูกมองว่าไม่มีประโยชน์เมื่อ บริษัท ไม่ได้ขายอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ วิธีการประเมินค่าอื่น ๆ ไม่ได้ทำการพิจารณาในลักษณะเดียวกันทำให้ไม่น่าเชื่อถือ
จุดอ่อนของ P / FFO
P / FFO ไม่ได้บันทึกการหักรายจ่ายลงทุนรายจ่ายลงทุนหมายถึงเงินทุนที่ บริษัท ใช้ในการซื้อปรับปรุงหรือบำรุงรักษาสินทรัพย์ระยะยาวเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพหรือขีดความสามารถของ บริษัท สินทรัพย์ระยะยาวมักเป็นสินทรัพย์ทางกายภาพและมีอายุการให้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งรอบระยะเวลาบัญชี เช่นการบำรุงรักษาคุณสมบัติในผลงานที่มีอยู่ ค่าใช้จ่ายด้านทุนเช่นการทาสีอาคารและการเปลี่ยนหลังคาที่ชำรุดเป็นสิ่งสำคัญในการรักษามาตรฐานระดับสูงในอสังหาริมทรัพย์ FFO ไม่ได้บันทึกรายจ่ายดังกล่าวดังนั้นจึงไม่ใช่ตัวเลขคงเหลือที่แท้จริงหลังจากหักค่าใช้จ่ายและรายจ่ายทั้งหมดแล้ว เงินที่ปรับปรุงแล้วจากการดำเนินงาน (AFFO) จะแก้ไขจุดอ่อนดังกล่าวโดยการบัญชีสำหรับการปรับปรุงด้านซ้าย
AFFO ถือได้ว่าเป็นตัวทำนายมูลค่า REITs ได้ดีกว่า FFO AFFO เป็นที่ต้องการของ FFO ด้วยเหตุผลหลายประการ เหตุผลประการหนึ่งคือการให้ค่าประมาณของ REIT ที่ดีขึ้นพร้อมตัวเลขคงเหลือที่แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับผู้บริโภคข้อมูล นอกจากนี้ยังสามารถทำนายมูลค่าของเงินปันผลในอนาคตได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้นซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถวางแผนการลงทุนในหุ้นได้
เงินทุนจากการดำเนินงานต่อหุ้น (FFOPS)
FFOPS ได้มาจากการหารเงินที่ได้จากการดำเนินงานใน บริษัท ด้วยจำนวนหุ้น REIT ถูกกำหนดให้เป็นไปตามกฎหมายในการแจกจ่ายรายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษีส่วนใหญ่ให้กับผู้ถือหุ้นเป็นเงินปันผล เป็นเพราะพวกเขาถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ส่วนบุคคลแทนที่จะเป็น บริษัท ซึ่งอยู่ในวงเล็บภาษีที่สูงกว่า FFOPS จึงช่วยในการกำหนดมูลค่าต่อหุ้นของการลงทุน
FFOPS ถูกกำหนดโดยการเพิ่มค่าตัดจำหน่ายและค่าเสื่อมราคากลับเข้าไปในรายได้สุทธิจากนั้นลบกำไรจากการขายออกจากผลรวมซึ่งจะให้ FFO จากนั้นผลลัพธ์จะถูกหารด้วยผลรวมของหุ้นทั้งหมดในพอร์ตการลงทุนซึ่งให้มูลค่าต่อหุ้นสำหรับเงินทุนจากการดำเนินงาน คำว่า FFOPS และเงินสดจากการดำเนินงานต่อหุ้นเป็นคำศัพท์สองคำที่มีความหมายแตกต่างกัน ส่วนหลังเป็นส่วนประกอบที่สำคัญในงบกระแสเงินสดในขณะที่อดีตใช้ในการประเมินมูลค่าของ REIT
FFO หลาย
FFO Multiple คือปัจจัยที่ FFO ต่อหุ้นกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน FFO ทวีคูณประเมินโดยการเอาราคาต่อหุ้นหารด้วย FFO ต่อหุ้น FFO หลายตัวช่วยเสริม FFO ในการประเมินมูลค่ากองทรัสต์ ทั้งสองใช้ในการวัดประสิทธิภาพของการลงทุน
การอ่านที่เกี่ยวข้อง
Finance เป็นผู้ให้บริการอย่างเป็นทางการของ Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ™FMVA® Certification เข้าร่วมนักเรียนกว่า 350,600 คนที่ทำงานใน บริษัท ต่างๆเช่นโปรแกรมการรับรองของ Amazon, JP Morgan และ Ferrari ซึ่งออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนทุกคนให้เป็นนักวิเคราะห์ทางการเงินระดับโลก
เพื่อช่วยให้คุณเป็นนักวิเคราะห์การเงินระดับโลกและพัฒนาอาชีพของคุณอย่างเต็มศักยภาพแหล่งข้อมูลเพิ่มเติมเหล่านี้จะเป็นประโยชน์มาก:
- Cap Rate (REIT) Cap Rate (REIT) Cap rate เป็นตัวชี้วัดทางการเงินที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใช้เพื่อวิเคราะห์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และกำหนดอัตราผลตอบแทนที่เป็นไปได้ตาม
- กองทุนจากแม่แบบการดำเนินงานกองทุนจากแม่แบบการดำเนินงานเงินจากแม่แบบการดำเนินงานนี้ช่วยให้คุณสามารถคำนวณ FFO โดยใช้สูตร: FFO = รายได้สุทธิ + (ค่าเสื่อมราคา + ค่าตัดจำหน่าย + ขาดทุนจากการขายสินทรัพย์) - (กำไรจากการขายสินทรัพย์ + ดอกเบี้ย รายได้) เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) คือจำนวนเงินที่แท้จริงของกระแสเงินสดที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจ
- รายได้จากการดำเนินงานรายได้จากการดำเนินงานหรือที่เรียกว่ากำไรจากการดำเนินงานหรือกำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี (EBIT) คือจำนวนรายได้ที่เหลือหลังจากหักต้นทุนทางตรงและทางอ้อมจากการดำเนินงาน ดอกเบี้ยจ่ายรายได้ดอกเบี้ยและแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ได้ดำเนินการไม่ได้รับการพิจารณาในการคำนวณรายได้จากการดำเนินงาน
- REITs ส่วนตัวเทียบกับ REIT ที่ซื้อขายในที่สาธารณะ REIT ส่วนตัวเทียบกับ REIT ที่ซื้อขายแบบสาธารณะ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) สามารถแบ่งออกเป็นแบบส่วนตัวหรือสาธารณะซื้อขายหรือไม่ซื้อขาย กองทรัสต์ลงทุนโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์และเช่าและรวบรวมรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน