แนวทางเปรียบเทียบการขาย (อสังหาริมทรัพย์) - ภาพรวม

แนวทางการเปรียบเทียบการขายขึ้นอยู่กับการขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันกับการประเมินราคา ทรัพย์สินที่นำมาเปรียบเทียบควรอยู่ในท้องที่เดียวกันและการใช้งานในปัจจุบัน

สรุปย่อ

• แนวทางการเปรียบเทียบการขายเป็นหนึ่งในสามวิธีที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แนวทางการประเมินมูลค่าอื่น ๆ ได้แก่ วิธีต้นทุนและรายได้
• วิธีการประเมินมูลค่าการขายเปรียบเทียบในอสังหาริมทรัพย์ใช้ข้อมูลการขายของคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์
• ผู้ประเมินควรใช้คุณสมบัติที่เพิ่งขายและคุณสมบัติที่คล้ายกันอย่างน้อยสามรายการเมื่อพิจารณามูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน

การทำความเข้าใจแนวทางการเปรียบเทียบการขาย

ในขณะที่ประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่เป็นหัวข้อการปรับราคาจะทำตามคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้

หากคุณสมบัติของหัวเรื่องขาดคุณสมบัติที่กำหนดซึ่งพบในคุณสมบัติที่เทียบเคียงกันราคาจะถูกปรับลงตามมูลค่าที่มาจากคุณสมบัติที่กำหนด ดังนั้นหากคุณสมบัตินั้นมาพร้อมกับคุณสมบัติที่มีค่าซึ่งไม่พบในคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้มูลค่าจะถูกปรับให้สูงขึ้นตามลำดับ จะดำเนินการจนกว่าจะถึงตัวเลขสุดท้ายหลังจากการเปรียบเทียบอย่างน้อยสามรายการที่เพิ่งขายและคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน

แนวทางการเปรียบเทียบการขายในการประเมินมูลค่าเป็นส่วนสำคัญของการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบสำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมิน แนวทางตลาดเปรียบเทียบเป็นพื้นฐานของการกำหนดมูลค่าตลาดที่เป็นอยู่ของอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจากการได้มา ด้วยความร่วมมือกับวิธีการประเมินอื่น ๆ แนวทางเปรียบเทียบการขายเป็นการประมาณการโดยประมาณสำหรับผู้ขายนักลงทุนกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) คือกองทุนเพื่อการลงทุนหรือหลักทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ . กองทุนนี้ดำเนินการและเป็นเจ้าของโดย บริษัท ของผู้ถือหุ้นที่บริจาคเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เช่นอาคารสำนักงานและอพาร์ตเมนต์โกดังโรงพยาบาลศูนย์การค้าหอพักนักศึกษาผู้ประเมินราคาโรงแรมและประชาชนทั่วไป

เนื่องจากลักษณะที่ไม่หยุดนิ่งและธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลานักลงทุนจึงควรตรวจสอบราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งประกาศขาย ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและผู้เล่นทุกคนควรตระหนักถึงแนวโน้มในปัจจุบัน ตามเงื่อนไขที่เกิดขึ้นผู้ขายและนักลงทุนสามารถมีหน้าที่ต้องเพิ่มหรือลดความต้องการของตนเพื่อให้สอดคล้องกับแนวโน้มของตลาด

การค้นหาคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ในอุดมคติ

คุณสมบัติที่เทียบเคียงได้คือคุณสมบัติที่ใกล้เคียงกับคุณสมบัติเรื่องมากที่สุด ความคล้ายคลึงกันควรตรงกับรายละเอียดทั่วไปทั้งหมดของคุณสมบัติ คำอธิบายทั่วไปของสถานที่ให้บริการ ได้แก่ จำนวนห้องนอนห้องอาบน้ำขนาดตารางฟุตเป็นต้นความคลาดเคลื่อนบางประการที่อนุญาต ได้แก่ อ่างอาบน้ำเพิ่มเติมสีของสีและคำอธิบายที่ไม่มีนัยสำคัญอื่น ๆ

การเปรียบเทียบคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ควร จำกัด เฉพาะคุณสมบัติที่ใกล้เคียงที่สุดในตำแหน่งทางกายภาพ เป็นเพราะอสังหาริมทรัพย์ในสถานที่ต่างๆอาจมีมูลค่าตลาดที่แตกต่างกันแม้ว่าจะมีความคล้ายคลึงกันมากก็ตาม

ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัย Residential Properties REITs อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย REITs คือ REIT ที่เป็นเจ้าของและจัดการหน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าให้กับผู้เช่า REIT ที่อยู่อาศัยอาจแบ่งออกเป็นโครงสร้างครอบครัวเดี่ยวหรือหลายครอบครัวที่มีไว้สำหรับการประกอบอาชีพเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่ธุรกิจ อาจรวมถึงคอนโดมิเนียมบ้านพักตากอากาศหอพักนักศึกษาที่อยู่ใกล้กับย่านธุรกิจใจกลางเมืองดึงดูดการประเมินมูลค่าที่สูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ห่างไกลจากย่านธุรกิจ สิ่งที่ควรพิจารณาอีกประการหนึ่งคือการพิจารณาคุณสมบัติที่ขายได้เร็วที่สุด

อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งขายมาพร้อมกับค่าประมาณที่ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ขายเมื่อไม่กี่เดือนหรือหลายปีก่อนหน้านี้เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงเป็นประจำ หากไม่มีคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ในสถานที่เดียวกันให้พิจารณาคุณสมบัติที่เพิ่งขายในสถานที่ใกล้เคียงแทนที่จะย้ายไปไกล ๆ ในขณะที่ค้นหาคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้

ปัจจัยการปรับราคาประเมิน

1. คุณภาพเทียบเคียง

คุณสมบัติของหัวเรื่องควรใกล้เคียงกับคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้มากที่สุดซึ่งจะช่วยลดความจำเป็นในการปรับเปลี่ยน การปรับเปลี่ยนเกิดขึ้นจากความแตกต่างในการเปรียบเทียบที่เห็นได้จากคุณสมบัติเรื่อง

2. ความสนใจในการเป็นเจ้าของ

ค่าของเรื่องสามารถปรับขึ้นหรือลงได้ขึ้นอยู่กับความสนใจในการเป็นเจ้าของของทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของ ตัวอย่างเช่นดอกเบี้ยแบบง่าย ๆ มีมูลค่าในลักษณะที่แตกต่างจากดอกเบี้ยค่าธรรมเนียมภายใต้สัญญาเช่า ดังนั้นผลประโยชน์ในการเป็นเจ้าของจึงเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันในการประเมินมูลค่า

3. สภาพตลาด

สภาวะตลาดเป็นปัจจัยกำหนดอื่น ๆ ในการปรับปรุงการประเมินมูลค่า ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับแนวโน้มของตลาดในปัจจุบัน ผู้ขายอาจลดราคาลงเพื่อให้ได้มาซึ่งโอกาสที่ดีขึ้นโดยขึ้นอยู่กับการแข่งขันในขณะนี้ ตลาดอาจมีการเปลี่ยนแปลงแม้ในเวลาไม่กี่สัปดาห์

4. ที่ตั้ง

ปัจจัยอื่นคือตำแหน่งของคุณสมบัติที่เป็นปัญหา อสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างตั้งอยู่ใกล้โครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญเช่นสนามบินถนนย่านธุรกิจ ฯลฯ ถือว่ามีมูลค่าสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ไกลออกไป

ปัจจัยสำคัญเช่นรูปแบบการเข้าชมสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการจับจ่าย Retail REITs Retail REITs เป็น REIT ประเภทหนึ่งที่เป็นเจ้าของและจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในย่านธุรกิจใจกลางเมืองและพื้นที่หรู การเช่าพื้นที่ค้าปลีกเพื่อการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมอาจมีส่วนทำให้เกิดการปรับเปลี่ยนเนื่องจากความแตกต่างระหว่างคุณสมบัติของเรื่องและคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้

สรุป

แนวทางการเปรียบเทียบการขายใช้ประโยชน์จากความคล้ายคลึงกันของคุณสมบัติทั้งสองที่กำลังเปรียบเทียบ ความคล้ายคลึงกันมีตั้งแต่การขายหรือการลงรายการล่าสุดไปจนถึงความคล้ายคลึงกันในคำอธิบายของเอนทิตีที่เปรียบเทียบ เห็นได้ชัดว่าไม่มีหน่วยใดที่เหมือนและเทียบเคียงได้ ดังนั้นจึงมีความจำเป็นในการปรับเปลี่ยนขึ้นอยู่กับความแตกต่างของคุณสมบัติ

วิธีการเปรียบเทียบการขายขึ้นอยู่กับข้อมูลการขายล่าสุดเป็นอย่างมากและอาจไม่เหมาะสมหากไม่มีข้อมูลการขายล่าสุด ดังนั้นการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดการขายที่สมบูรณ์และข้อมูลล่าสุดควรใช้วิธีอื่น อย่างไรก็ตามในกรณีที่ข้อมูลล่าสุดเพียงพอวิธีการประเมินที่เหมาะสมที่สุดคือวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบเปรียบเทียบการขาย

การอ่านที่เกี่ยวข้อง

Finance เป็นผู้ให้บริการอย่างเป็นทางการของ Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification การรับรอง Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™เป็นมาตรฐานระดับโลกสำหรับนักวิเคราะห์สินเชื่อซึ่งครอบคลุมด้านการเงินการบัญชีการวิเคราะห์เครดิตการวิเคราะห์กระแสเงินสด การสร้างแบบจำลองตามพันธสัญญาการชำระคืนเงินกู้และอื่น ๆ โปรแกรมการรับรองซึ่งออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนทุกคนให้เป็นนักวิเคราะห์การเงินระดับโลก

เพื่อช่วยให้คุณเป็นนักวิเคราะห์การเงินระดับโลกและพัฒนาอาชีพของคุณอย่างเต็มศักยภาพแหล่งข้อมูลเพิ่มเติมเหล่านี้จะเป็นประโยชน์มาก:

• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นคนกลางระหว่างผู้ขายและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ซึ่งช่วยลูกค้าขายเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีอิสระในการทำงานทั้งในฐานะตัวแทนอิสระหรือในฐานะสมาชิกของ บริษัท นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
• Cost Approach (อสังหาริมทรัพย์) Cost Approach (อสังหาริมทรัพย์) แนวทางต้นทุนในการประเมินคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ควรเท่ากับต้นทุนในการสร้าง
• ความล้าสมัยในพื้นที่ความล้าสมัยในพื้นที่ความล้าสมัยของสถานที่เป็นประเภทของค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากปัจจัยอื่นที่ไม่ใช่ตัวทรัพย์สินเอง ปัจจัยสามารถอย่างใดอย่างหนึ่ง
• รูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบจำลองการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักประกอบด้วยสองส่วน: สรุปดีลและแบบจำลองกระแสเงินสด ภายในสรุปข้อตกลงสมมติฐานที่สำคัญทั้งหมด