คำว่า UpREIT กับ DownREIT อธิบายถึงความแตกต่างที่มีอยู่ในโครงสร้างองค์กรของ REIT แนวคิดของ UpREIT ซึ่งย่อมาจาก“ Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts” เปิดตัวในปี 2535 UpREIT อนุญาตให้ REIT ที่ก่อตั้งมายาวนานสามารถรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่พวกเขาเป็นเจ้าของภายใต้โครงสร้าง REIT ใหม่โดยไม่ต้องขายอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ไปยัง REIT หมายความว่ากองทรัสต์ใหม่ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินใด ๆ โดยตรง
ในขณะเดียวกัน DownREIT ช่วยให้นักลงทุนสามารถเป็นหุ้นส่วนกับ REIT ได้โดยทำข้อตกลงการเป็นหุ้นส่วนร่วมกัน โครงสร้างทั้งสองอนุญาตให้นักลงทุนเลื่อนภาษีกำไรจากเงินทุนภาษีกำไรจากทุนภาษีกำไรจากทุนคือภาษีที่เรียกเก็บจากกำไรจากการลงทุนหรือกำไรที่บุคคลได้รับจากการขายสินทรัพย์ ภาษีจะถูกเรียกเก็บก็ต่อเมื่อสินทรัพย์ถูกแปลงเป็นเงินสดเท่านั้นไม่ใช่เมื่อสินทรัพย์นั้นยังอยู่ในมือของนักลงทุน ในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่นิยม
สรุปย่อ
- UpREITs และ DownREIT เป็นโครงสร้างองค์กรของ REIT ที่อนุญาตให้นักลงทุนเลื่อนภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการชื่นชม
- UpREIT ช่วยให้นักลงทุนมีส่วนร่วมในการถือครองการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของตนให้กับการเป็นหุ้นส่วนในร่มเพื่อแลกเปลี่ยนกับหน่วยห้างหุ้นส่วนจำกัด
- DownREIT ช่วยให้นักลงทุนสามารถเป็นหุ้นส่วนในข้อตกลงการเป็นหุ้นส่วนกับ REIT
UpREIT คืออะไร?
UpREIT เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของ DownREIT และช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถมีส่วนร่วมในการเป็นหุ้นส่วนร่มเพื่อแลกกับหน่วยหมวกปฏิบัติการที่ จำกัด ซึ่งเท่ากับมูลค่าของทรัพย์สินที่มีส่วนร่วม นักลงทุนจะได้รับสิทธิในการเลือกซื้อซึ่งสามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดหรือหุ้น REIT ได้หลังจากระยะเวลาที่ตกลงกันในอนาคต
เงินที่ได้รับสามารถนำไปใช้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมชำระหนี้หรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับ REIT ฟังก์ชั่นการจัดการทั้งหมดจะสิ้นสุดลงที่การเป็นหุ้นส่วนร่วมกันและ REIT ใหม่ทำงานเป็น บริษัท โฮลดิ้ง บริษัท โฮลดิ้ง บริษัท โฮลดิ้งคือ บริษัท ที่ไม่ได้ดำเนินการกิจการกิจการหรืองานอื่น ๆ เพื่อตัวเอง แต่มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นเจ้าของ
นอกจากนี้ยังสามารถใช้ UpREIT เป็นเครื่องมือในการวางแผนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งนักลงทุนสามารถโอนที่ดินให้ทายาทได้โดยไม่ต้องเสียภาษี ทายาทสามารถเลื่อนการใช้ตัวเลือกพัตไปได้จนกว่าเจ้าของจะเสียชีวิตเมื่อหน่วยหุ้นส่วนกว้างขึ้นตามมูลค่าตลาด
จากนั้นพวกเขาสามารถใช้ตัวเลือกการใส่ได้ตัวเลือกการใส่ตัวเลือกการวางคือสัญญาตัวเลือกที่ให้สิทธิแก่ผู้ซื้อ แต่ไม่ใช่ข้อผูกมัดในการขายหลักทรัพย์อ้างอิงในราคาที่กำหนด (หรือที่เรียกว่าราคาขีดฆ่า) ก่อนหรือในวันหมดอายุที่กำหนดไว้ล่วงหน้า วันที่. เป็นหนึ่งในสองประเภทหลักของตัวเลือกประเภทอื่นเป็นตัวเลือกการโทร โดยไม่ต้องจ่ายภาษีกำไรจากการลงทุนจากมูลค่าที่แข็งค่าของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ การใช้ตัวเลือกการวางหลังจากการเสียชีวิตของเจ้าของทรัพย์สินช่วยให้มีสภาพคล่องมากขึ้นในการจ่ายภาษีอสังหาริมทรัพย์และป้องกันการเสียภาษีเงินได้จากการเสียภาษีในภายหลัง
DownREIT คืออะไร?
DownREIT เป็นโครงสร้างที่ค่อนข้างใหม่กว่าเมื่อเทียบกับ UpREIT ต่างจาก UpREIT ที่กิจกรรมทั้งหมดของ REIT ดำเนินการในระดับหุ้นส่วน DownREIT คือการเป็นหุ้นส่วนร่วมกันระหว่างเจ้าของทรัพย์สินและ REIT โครงสร้าง DownREIT ถูกสร้างขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ตั้งใจจะดำเนินงานภายใต้การเป็นหุ้นส่วนร่วมกัน แต่เจ้าของจะกลายเป็นหุ้นส่วนในห้างหุ้นส่วนจำกัดกับ REIT แทน
ห้างหุ้นส่วนจำกัดใหม่สามารถเป็นเจ้าของและดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ ทรัพย์สินบางอย่างอาจได้มาโดยตรงหรือเป็นเจ้าของผ่านการเป็นหุ้นส่วน จำกัด กับเจ้าของทรัพย์สินที่มีส่วนสนับสนุนทรัพย์สินให้กับหุ้นส่วน
DownREIT เป็นที่ต้องการของนักลงทุนที่ต้องการหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการชื่นชมหากพวกเขาเชื่อว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาจะสูงกว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของ REIT อย่างมีนัยสำคัญ ประสิทธิภาพการลงทุนของ DownREIT ขึ้นอยู่กับทรัพย์สินของเจ้าของไม่ใช่ผลงานทั้งหมดของกองทรัสต์ นักลงทุนเป็นเจ้าของตัวเลือกการใส่ที่สามารถแปลงเป็นหุ้น REIT หรือเงินสดได้และมูลค่าการแปลงขึ้นอยู่กับมูลค่าของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานั้น ๆ
อย่างไรก็ตามโครงสร้างของ DownREIT ค่อนข้างซับซ้อนและนักลงทุนมักจะจ้างบริการของผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อช่วยจัดโครงสร้างการลงทุนให้เหมาะสม DownREIT มีแนวโน้มที่จะดึงดูดความสนใจของ Internal Revenue Service และหน่วยงานภาษีของรัฐบาลกลางอาจพิจารณาการโอนทรัพย์สินไปยัง DownREIT เป็นเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีเว้นแต่จะมีโครงสร้างที่เหมาะสม
การเปรียบเทียบ UpREIT กับ DownREIT
1. สิทธิประโยชน์ทางภาษี
UpREIT มีแนวโน้มที่จะใช้กันอย่างแพร่หลายในหมู่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากข้อได้เปรียบทางภาษีและความเรียบง่าย หากเป้าหมายของนักลงทุนคือการเลื่อนภาษีกำไรจากการลงทุน UpREIT เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดเนื่องจากการโอนทรัพย์สินที่ได้รับการชื่นชมของกองทรัสต์ไม่ก่อให้เกิดเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษี
DownREIT มักจะใช้โครงสร้างการดำเนินงานที่ซับซ้อน ด้วยเหตุนี้พวกเขาอาจต้องการให้นักลงทุนใช้จ่ายเพิ่มในการจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและการลงทุนเพื่อให้คำแนะนำในการจัดโครงสร้างการลงทุน หากนักลงทุนไม่ปฏิบัติตามกฎที่กรมสรรพากรให้ไว้เมื่อโอนทรัพย์สินที่ได้รับความนิยมหน่วยงานภาษีของรัฐบาลกลางอาจพิจารณาธุรกรรมนี้เป็นเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษี
2. อัตราผลตอบแทน
DownREIT เป็นที่ต้องการมากกว่า UpREIT เมื่อเจ้าของทรัพย์สินคาดว่าทรัพย์สินของพวกเขาจะมีมูลค่ามากกว่าพอร์ตการลงทุนทั้งหมดของ REIT DownREIT ทำหน้าที่เป็น บริษัท ร่วมทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กิจการร่วมค้าอสังหาริมทรัพย์ (JV) มีบทบาทสำคัญในการพัฒนาและจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ การร่วมทุนเป็นการจัดการระหว่างกองทรัสต์และเจ้าของทรัพย์สินและมีเพียงทรัพย์สินของเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่ถือครองในระดับหุ้นส่วน ผลการดำเนินงานของความร่วมมือไม่ได้ไปพร้อมกันกับผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของ REIT
เมื่อใช้ตัวเลือกการใส่การแปลงจะถูกตรึงไว้ที่มูลค่าของทรัพย์สินของหุ้นส่วนในขณะที่มีการแปลงไม่ใช่ทรัพย์สินของหุ้นส่วน ในทางกลับกันหน่วยหุ้นส่วนที่ถือโดยนักลงทุนในการเพิ่มขึ้นและลดลงของ UpREIT ด้วยหุ้นของ REIT และอาจส่งผลให้เกิดการสูญเสียหากหุ้นสูญเสียมูลค่าในขณะที่ทำการแปลง
แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม
ขอขอบคุณที่อ่านคู่มือการเงินสำหรับ UpREIT vs DownREIT Finance เสนอ Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification การรับรอง Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™เป็นมาตรฐานระดับโลกสำหรับนักวิเคราะห์สินเชื่อที่ครอบคลุมด้านการเงินการบัญชีการวิเคราะห์เครดิตการวิเคราะห์กระแสเงินสดการสร้างแบบจำลองพันธสัญญาเงินกู้ การชำระคืนและอื่น ๆ โปรแกรมการรับรองสำหรับผู้ที่ต้องการยกระดับอาชีพไปอีกขั้น หากต้องการเรียนรู้และพัฒนาฐานความรู้ของคุณต่อไปโปรดสำรวจแหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมด้านล่าง:
- รายได้ปัจจุบัน (การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) รายได้ปัจจุบัน (การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) รายได้ปัจจุบันเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ช่วยให้นักลงทุนได้รับการจ่ายเงินรางวัลสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่สม่ำเสมอ เน้นรายได้ที่พบบ่อยที่สุดในปัจจุบัน
- Direct Capitalization Method วิธีการเพิ่มทุนโดยตรงวิธีการเพิ่มทุนโดยตรงได้มาจากการบันทึกรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งและหารด้วยอัตราการเพิ่มทุนตามลำดับ
- กองทุนที่มีไว้สำหรับการจัดจำหน่าย (FAD) เงินที่มีไว้สำหรับการจัดจำหน่าย (FAD) เงินที่มีไว้สำหรับการแจกจ่าย (FAD) หรือที่เรียกว่าเงินสดที่มีไว้สำหรับการแจกจ่ายใช้ในการอ้างอิงถึงการลงทุนของ REIT มันแสดงจำนวนสุทธิ
- REITs ส่วนตัวเทียบกับ REIT ที่ซื้อขายในที่สาธารณะ REIT ส่วนตัวเทียบกับ REIT ที่ซื้อขายแบบสาธารณะ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) สามารถแบ่งออกเป็นแบบส่วนตัวหรือสาธารณะซื้อขายหรือไม่ซื้อขาย กองทรัสต์ลงทุนโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์และเช่าและรวบรวมรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน